Data e sotme
July 22, 2019

Trualli u shit, hotelet mbetën pa u ndërtuar

Pesë vjet pas vendimit të Qeverisë, me të cilin trualli shtetëror që ishte paraparë për ndërtimin e hoteleve të shitet me çmim fillestar prej një euro për metër katror, në asnjë nga lokacionet që u shitën me çmime të ulëta nuk janë duke u ndërtuar objektet përkatëse. Ligji parasheh që investitorët që nuk do t’i respektojnë afatet t’u merret toka shtetërore. Megjithatë, një gjë e tillë deri më sot nuk ka ndodhur

Author: Marija Mitevska

Teksti është përgatitur si pjesë e Projektit për gazetari hulumtuese dhe bashkëpunim mes mediave dhe sektorit qytetar.

-Progam i USAID-it për forcimin e mediave të pavarura në Maqedoni. – Këtë projekt e implementon BIRN Maqedoni, në bashkëpunim me Qendrën për komunikime qytetareQendrën për gazetari hulumtuese “SCOOP Maqedoni“ emisionin hulumtues “Kod” dhe gazeta ditore “Koha”.

 

 

Që nga viti 2009 e deri më sot janë shitur 11 parcela ndërtimi-tokë shtetërore në kuadër të komunave të Manastirit, Gjevgjelisë, Dellçevës, Ohrit, Pehçevës, Qendrës dhe Shtipit, me një sipërfaqe të përgjithshme prej 70.445 m2. Kjo politikë, siç njoftoi atëherë Ministria e transportit dhe lidhjeve, ka për qëllim të tërhiqen investimet e huaja dhe të stimulohet zhvillimi ekonomik i komunave.

Megjithatë, të gjitha parcelat mbetën pa ndërtimet përkatëse, që do të thotë se shitja e tyre me një çmim të ulët ishte një hap i gabuar. Dy nga firmat që blenë truallin në fjalë nuk arritën të sigurojnë lejet e ndërtimit brenda afatit nëntëmuajsh. Gjithashtu, asnjëra nga firmat nuk ka filluar me realizimin e investimeve, megjithëse ishte dashur që me investimet të fillonin brenda dy viteve. Ligji i ndërtimit parasheh që investitorëve që nuk i kanë respektuar afatet t’u merret toka shtetërore. Ndërkohë, ekzistojnë raste kur investitorët pohojnë që janë ballafaquar me probleme administrative dhe për këtë arsye nuk kanë mundur të sigurojnë lejet e ndërtimit.

ohridsko krabrezje za top

Trualli në Ohër i firmës “Divelop grup” | Foto: Marija Mitevska

Ministria e transportit dhe lidhjeve jo vetëm që nuk i respekton kushtet që i definoi vetë, që kanë të bëjnë me shitjen e tokës, ajo me vetë faktin që investitorëve nuk ua merr tokën ose nuk ndëshkon firmat që vonuan ndërtimin e hoteleve ose që nuk siguruan lejet e ndërtimit nuk respekton ligjin.

Afër bregut të lumit Vardar, përballë stadiumit të qytetit “Filipi i Dytë”, është paraparë që në tre parcela të ndryshme të ndërtohet një kompleks hotelesh. Dy nga parcelat u shitën në nëntor të vitit 2010. Njërën nga parcelat, me një sipërfaqe prej 13.675 m2, e bleu kompania „Vodenica ОNЕ“ për 55.000 euro ose për 40euro për m2.

Parcela tjetër, me një sipërfaqe prej 8.745 m2, iu shit ish drejtorit të Drejtorisë së rezervave të naftës, z. Marjan Jovanovit, i cili në ankandin publik ofroi rreth 35.000 euro ose rreth 40 euro për një m2. Jovanovi ndërkohë u bë edhe pronar i tokës së „Vodenica ONE“, nëpërmjet firmës së tij „ZD TIM Investen“, sepse blerësi i parë nuk i pagoi brenda afatit të duhur mjetet e parcelës së blerë.

parceli kej

Plani urbanistik për parcelat afër bregut të Vardarit

 

Sipas të dhënave të Komunës së Qendrës, Jovanovi ka siguruar leje ndërtimi për dy parcelat. Për parcelën e parë ai siguroi leje ndërtimi në vitin 2011, ndërsa për të dytën në shkurt të vitit 2012. Megjithëse lejet u lëshuan në përputhje me ligjin, ndërtimi i hoteleve që duhen ndërtuar brenda gjashtë viteve akoma nuk ka filluar. Jovanovi gjatë realizimit të këtij hulumtimi nuk ishte i kapshëm për ta kontaktuar, por në vitin 2012 ai për mediat deklaroi se kishte planifikuar në vitin 2013 të niste realizimin e projektit.

„Me rëndësi primare është fakti që kam siguruar lejen e ndërtimit, të cilën e fitova dy muaj para skadimit të afatit që ishte paraparë me kontratën e tjetërsimit të parcelës. Për mendimin tim ky fakt është një provë e fortë që tregon seriozitetin tim për projektin dhe se nuk janë të vërteta spekulimet sipas të cilave unë kam hequr dorë nga projekti ose ato sipas të cilave unë jam duke e shitur parcelën. Bëhet fjalë për thashetheme“, deklaroi atëherë Jovanovi.

Ai, megjithëse ka respektuar afatin e sigurimit të lejes së ndërtimit, nuk e respektoi afatin e ndërtimit të objektit, afat ky që skadoi në nëntor të vitit 2013 dhe në shkurt të vitit 2014. Me nenin 66 të ligjit të ndërtimit është paraparë që leja e ndërtimit të pezullohet nëse investitori nuk do të fillojë ndërtimin e objektit dy vjet nga dita kur leja e ndërtimit është bërë e formës së prerë.

Kryetari i Shoqatës së ndërtimit, pranë Dhomës ekonomike të Maqedonisë, z. Nikolla Vellkovski, thotë se sipas Ligjit të ndërtimit me ndërtimin e objektit duhet filluar dy vjet pas nënshkrimit të kontratave përkatëse.

„Nëse investitori nuk ka filluar ndërtimin dhe nuk ka përfunduar objektin përkatës, atij duhet t’i merret toka e shitur. Në vendin tonë ligji më shumë respektohet në rastet kur nuk do të fillojë në kohën e duhur ndërtimi i objektit. Nëse investitorët nuk do të ndërtojnë objektet përkatëse, ato mund të gjejnë mijëra arsye, siç janë punët administrative, ndryshimi i planit të detajuar urbanistik dhe gjëra të tjera, me të cilat mund të arsyetohen rastet kur projekti do të jetë në fazën finale. Megjithatë, nuk është e mundur të vazhdohen afatet nëse projekti nuk është filluar“, thotë Vellkovski.

Në nëntor të vitit 2011 u shit edhe parcela e fundit që gjendej afër dy parcelave të Jovanovit, në të cilën ishte paraparë të ndërtohet një hotel në stilin e barokut. Në ankandin publik oferta më e lartë ishte ajo e firmës Amadeus grup, e cila bleu parcelën prej 4.090 m2 me çmim prej 81 euro për një m2 ose për 331.000 euro. Megjithatë, siç njoftoi Komuna Qendër, kjo firmë dy vjet e gjysmë më vonë akoma nuk ka siguruar lejen e ndërtimit.

Në qershor të vitit 2013 firma „Amadeus grup“ parashtroi kërkesë për të fituar leje ndërtimi për ndërtimin e një kompleks hotelesh në parcelën në fjalë. Megjithatë, dokumentacioni i nevojshëm nuk ishte i plotë. Për këtë arsye parashtruesi tërhoqi kërkesën dhe pas kompletimit të dokumentacionit ai përsëriti kërkesën dhe procedura e fitimit të lejes së ndërtimit është në procedurë e sipër, sqarojnë në Komunën Qendër.

Me shpalljen e Ministrisë së transportit dhe lidhjeve, e publikuar në tetor të vitit 2011, ishte paraparë që ofertuesi më i mirë pas nënshkrimit të kontratës brenda nëntë muajve të siguronte leje ndërtimi sepse në të kundërt kontrata përkatëse do të prishej në mënyrë njëanëshe, ndërsa 20% e shumës së plotë të tjetërsimit të tokës shtetërore nuk do t’i kthehej blerësit.

Sipas të dhënave të Komunës Qendër, firma „Amadeus grup“ vonoi një vit e gjysmë parashtrimin e dokumenteve për leje ndërtimi, ndërsa dy vjet e gjysmë më vonë ajo akoma nuk ka siguruar lejen përkatëse. Në këtë mënyrë firma nuk i plotësoi obligimet e kontratës dhe shkeli Ligjin e ndërtimit, i cili parasheh që realizimi i projektit të fillojë pas dy vitesh nga data e blerjes së tokës. Përpjekjet tona për të kontaktuar me “Amadeus grup” dështuan sepse numrat e telefonit të firmës me seli në Shkup nuk ekzistojnë. Ndërkaq, në telefonin e firmës me seli në Shqipëri nuk paraqitet askush.

Në Ministrinë e transportit dhe lidhjeve sqarojnë se në qershor të vitit 2013 u nënshkrua një aneks kontrate, më saktësisht ky aneks kontrate u nënshkrua në kohën kur firma për herë të parë kërkoi leje ndërtimi, pa i sqaruar arsyet e vonesës dhe përse firmës nuk iu morr toka shtetërore, megjithëse nuk respektoi detyrimet përkatëse.

Ligji i tokës ndërtimore lejon ndryshimet dhe plotësimet e kontratës, por vetëm në rastet kur do të ndryshohet objekti i kontratës si rezultat të ndryshimit të planit të detajuar urbanistik, dokumentacionit urbanistik ose për mënjanimin e rrethanave të reja (ndryshimi i numrit të parcelës kadastrale ose ndryshimi i komunës kadastrale) ose për mënjanimin e gabimeve që kanë të bëjnë me të dhënat e përshkrimit të tokës së tjetërsuar.

E njëjta gjë ndodh edhe me dy parcelat në afërsi të Biljanini Izvori në dalje të Ohrit. Parcela me sipërfaqe prej 18.197 m2 për ndërtimin e dy hoteleve “deluks” i bleu kompania „Fibula er travel“ me një çmim prej 71 denarë për një m2. Në kohën e publikimit të shpalljes për shitjen e tokës në vitin 2011 kompania ishte ofruesi i vetëm dhe u bë pronare e dy lokacioneve për 21.000 euro.

trudbenik ohrid

Barakat e firmës “Trudbenik” në Ohër | Foto: Marija Mitevska

Këto lokacione përfshijnë barakat e kompanisë së ndërtimit “Trudbenik” dhe gjenden në afërsi të Qendrës sportive “Atina Bojaxhi”. Këto dy vende konsiderohen si lokacione atraktive sepse gjenden vetëm disa qindra metra larg liqenit, në afërsi të parkut holandez dhe shëtitores së bregut të liqenit. Në afërsi gjenden edhe hotelet „Garden“, „Lebed“ dhe „Milenium palas“.

Megjithatë, në vend të hoteleve luksoze me pesë yje, siç u paralajmërua në fillim, në lokacionet përkatëse mund të shihet vetëm bari i rritur në tokën e dhënë për ndërtim.

„Leja e ndërtimit është lëshuar në prill të vitit 2012, në kohën e mandatit të kryetarit të komunës, z. Aleksandar Petrevski. Para pak kohës investitorët u paraqitën në Komunën e Ohrit dhe informuan se do të fillojnë me realizimin e projektit“, thonë në Komunën e Ohrit.

Megjithatë, edhe kjo firmë, njësoj si firmat e sipërpërmendura, nuk respektoi afatin e paraparë për fillimin e ndërtimit. Pronari i “Fibula er travel”, z. Asim Medjedoviq, nuk ishte i kapshëm për të sqaruar përse nuk filloi ndërtimin e hoteleve dy vjet pas fitimit të lejes së ndërtimit dhe a do të fillojë me realizimin e investimit. Në Agjencinë “Fibula er travel” fillimisht sqaruan se pronari i saj nuk është në vendin e punës, më vonë sqaruan se ai është në udhëtim zyrtar, ndërsa në fund ne lamë telefon për kontakt që ai t’i përgjigjet pyetjeve tona kur do të ketë mundësi. Medjedoviq fillimisht në opinion kishte deklaruar se kishte filluar negociata me hotele me renome ndërkombëtare.

Vetëm dy kilometra larg Shtipit, në afërsi të banjës “Kezhovica” dhe afër rrjedhës së lumit Bregallnica, gjendet parcela me sipërfaqe prej 2.877 m2, parcelë kjo që u ble nga ana e Kompanisë “Oaza”, e cila është pronare e një hoteli me të njëjtin emër në qytetin e Shtipit. Kjo firmë bleu parcelën për rreth 5.500 euro ose rreth 2 euro për m2. Megjithatë, në vend të hotelit, njësoj si në Ohër, në parcelën përkatëse mund të shihet vetëm bari.

pat hotel Oaza

Rruga që pengon ndërtimin e hotelit të firmës “Oaza” | Foto: Marija Mitevska

„Ne nuk kemi lëshuar leje ndërtimi, ndërsa për informata më të hollësishme mund të dëgjoheni me investitorët. Nuk është mirë që ne të japim informata plotësuese në emrin e tyre. Në procedurë e sipër është përgatitja e planit të ri urbanistik nga ana e Agjencisë së planifikimit hapësinor dhe urbanistik“,thonë në Komunën e Shtipit.

Për dallim nga investitorët e tjerë, në rastin konkret faji qëndron në institucionet kompetente. Të paktën kështu vlerëson njëri nga pronarët e „Oaza“, z. Sllave Ivanovski, i cili sqaron se kanë probleme me rrugën që kalon në tokën e blerë nga ana e firmës.

„Jemi duke pritur planin e ri urbanistik me të cilin do të zgjidhet problemi me rrugën, i cili në fakt pengon fillimin e ndërtimit. Ne presim që problemi të zgjidhet sa më shpejtë të jetë e mundur, që do të thotë se faji për vonesën nuk duhet kërkuar tek ne. Në Ministrinë e transportit dhe lidhjeve dy herë kanë plotësuar planin urbanistik dhe nuk e di në cilën fazë gjendet procesi“, thotë Ivanovski.

Praktika e deritanishme tregon se Ministria e transportit dhe lidhjeve jo vetëm që nuk shqetësohet lidhur me truallin pas shitjes së tij dhe nuk kontrollon respektimin e ligjit dhe kontratave përkatëse, ajo edhe në raste të tjera ka hapur shpallje për shitjen e tokave me probleme të ndryshme, siç është rasti i firmës “Oaza”.

Një rast i ngjashëm është parcela në Gjevgjeli, në afërsi të pikës kufitare Bogorodicë, të cilën e fitoi firma “Investen”. Parcela gjatë ankandit publik arriti një çmim prej dhjetëra euro për një metër katror, që do të thotë se blerësi ishte dashur të paguaj 21.020.340 denarë ose rreth 340.000 euro. Megjithatë, në Komunën e Gjevgjelisë sqarojnë se vendimi për shitjen e tokës është pezulluar.

„Ky vendim u pezullua nga ana e Komunës, e cila ndaloi procedurën përkatëse. Në rastin konkret u bënë gabime gjatë publikimit të shpalljes nga ana e Komisionit për realizimin e procedurës së ankandit publik dhe tani trualli gjendet në pronësi të shtetit. Ky truall nuk mund të shitet përsëri me një ankand publik pa u përfunduar procedura ankimore“, sqarojnë në Komunën e Gjevgjelisë.

Shitja u pezullua edhe për një tokë tjetër në Komunën Qendër në Shkup. Trualli që gjendet midis stacionit hekurudhor dhe Bankës Popullore, në të cilin ishte paraparë të ndërtohet hotel me stilin e barokut e bleu firma „Amadeus Stoun“. Për tokën përkatëse, me një sipërfaqe prej 2.855 m2, kjo firmë pagoi 3.296 euro ose 71 denarë për një metër katror ose pak më shumë se një euro për një metër katror. Pas debateve në opinion lidhur me çmimin e ulët me të cilin u shit kjo tokë atraktive u konstatua se trualli nuk ka qenë plotësisht pronë shtetërore. Ministria vetëm disa ditë më vonë vendosi të pezullojë ankandin publik, vendim ky që u arsyetua me kërkesën e tre personave që u deklaruan si pronarë të tokës përkatëse, ndërsa më vonë u konstatua se problemi ishte shkaktuar nga ana e Kadastrës.

Ndërkohë, pa ndërtime mbetën edhe tokat e tjera. Në kalimin kufitar Mexhitlija, në afërsi të Manastirit, firma “Sistemet solare maqedonase” bleu një parcelë në mars të vitit 2011, ndërsa lejen e ndërtimit e fitoi dy vjet e tre muaj më vonë, që gjithashtu është në kundërshtim me kontratën dhe ligjin përkatës. Në komunën e Manastirit thonë se firma filloi aktivitetet e ndërtimit, por në terren nuk mund të shihet asgjë konkrete. Një rast i ngjashëm vërehet edhe në Dellçevë, në malin Gollak, ku në vitin 2011 një tokë shtetërore iu shit personit Orce Todorovski, i cili në tetor të fitit të kaluar fitoi lejen e ndërtimit.

Pa dallim të investimeve, fakti që parcelat përkatëse mbeten pa ndërtimet nuk arsyeton çmimet e lira të shitjes së tokës. Sipas informatave të Ministrisë së transportit dhe lidhjeve, me shitjen e njëmbëdhjetë parcelave shteti fitoi mbi 2.000.000 euro, ndërsa çmimi i mesëm për një metër katror është 28 euro.

Vellkovski thotë se çmimi i tregut i tokës së paraparë për ndërtimin e objekteve komerciale, siç janë hotelet, fillon nga 150 euro e sipër, ndërsa çmimi i mesëm arrin në 300 deri në 400 euro për një metër katrore.

 

„Pra, ne bisedojmë lidhur me të hollat e paguara për tokën, më saktësisht sa do të jetë përqindja e tyre në çmimin për një metër katror sipërfaqe e ndërtuar. Tokën mund ta marrësh edhe falas, por ajo nuk do të jetë atraktive. Gjithashtu, tokën mund ta blesh edhe për 1.000 për një metër katror dhe ajo të jetë shumë fitimprurëse. Me shumë rëndësi është objekti që do të ndërtohet në një parcelë ose sipërfaqja që do të ndërtohet. Pikërisht këtu qëndron thelbi i shitjes“.

Sa për krahasim, firma „Stoun brixh“ nga Shkupi, para hyrjes në fuqi të masave qeveritare për shitjen e tokave të lira, në lagjen e Aerodromit bleu tokë për ndërtimin e një hoteli. Kjo firmë pagoi 550.000 euro për 5.175 m2 ose mbi 100 euro për një metër katror.

hilton aerodrom

Hoteli i zinxhirit Hilton në lagjen e Aerodromit

Firma „DC Prime Properties“ bleu një tokë shtetërore atraktive në sheshin “Maqedonia”, me një sipërfaqe të përgjithshme prej 6.308 m2, në të cilën duhet ndërtuar një hotel dhe duhet sanuar Shtëpia e oficerëve. Këtë tokë firma e bleu për një çmim mbi 620.000 euro ose rreth 100 euro për një metër katror.

Këto dy firma i blenë tokat tre e gjysmë herë më shtrenjtë se çmimi i mesëm me të cilin u shitën tokat e tjera pas marrjes së masës qeveritare për shitjen e tokës shtetërore. Disa nga firmat e blenë tokën rreth një euro për një metër katror, ndërsa firmat e tjera për një metër katror paguan nga njëqind euro. Nëse do të bëhej një përllogaritje lidhur me të hollat që do t’i siguronte shteti nëse të gjitha tokat do t’i shiste me të paktën 100 euro për një metër katror, në vend të 2.000.000 eurove në buxhetin e shtetit do të derdheshin mbi 7.000.000 euro.

Pjesa më e madhe e parcelave që u shitën me çmim fillestar prej një euro për një metër katror, më saktësisht dhjetë prej tyre, u shitën për rreth 1.000.000 euro, shumë kjo që mund të sigurohej vetëm me shitjen e dy parcelave të sipërpërmendura para marrjes së masës qeveritare për shitjen e truallit shtetëror. Gjysma e pjesës së mbetur të të hollave janë siguruar falë shitjes së një parcele në Ohër, me një sipërfaqe prej 15.878 m2, që gjendet në afërsi të hotelit „Ineks Gorica“, parcelë kjo të cilën e bleu firma “Divelop grup” për pak më shumë se 1.000.000 euro ose rreth 70 euro për një metër katror, që njëkohësisht është çmimi më i lartë që u arrit në një ankand publik. Ndërkaq, çmimi më i ulët ishte 71 denarë ose rreth një euro për një metër katror.

Pothuajse të gjitha lokacionet e shitura u morën nga ana e biznesmenëve lokalë dhe jo nga ana e investitorëve të huaj, që në fakt ka qenë qëllimi primar i Qeverisë, e cila synoi tërheqjen e brendeve ndërkombëtare të hoteleve.

Ministria e transportit dhe lidhjeve nuk dha përgjigje lidhur me pyetjen që ka të bëj me kontrollimin e realizimit të kontratave me firmat që blenë tokën shtetërore me një çmim fillestar prej një euro për një metër katror, tokë kjo e paraparë për ndërtimin e hoteleve dhe nëse janë gjobitur firmat përkatëse për vonesat ose për mosplotësimin e detyrimeve. Nuk arritëm të sigurojmë përgjigje as me telefon dhe as me postën elektronike.

Ndërkaq, Ministria e Transportit dhe Lidhjeve pyetjes sonë të cilën e parashtruam në përputhje me Ligjin për akses të lirë në informatat me karakter publik, që kishte të bëj me sipërfaqen e përgjithshme të tokës shtetërore që u shit me një çmim fillestar prej një euro për një metër katror për qëllime të ndryshme, iu përgjigj se janë tjetërsuar parcela ndërtimi me një sipërfaqe të përgjithshme prej 1.192.064 m2. Me shitjen e tyre, siç sqaruan në ministrinë përkatëse, në buxhetin e shtetit u derdhën 780.939.973 denarë ose mbi 12.500.000 euro.

 

Bisedë me Donço Taneskin – Kryetari i Shoqatës së hotelerëve HOTAM dhe pronar i hotelit „Donço“ në Ohër

donco-taneski

Z. Taneski, sa i nevojiten Maqedonisë hotele të reja dhe a kemi mungesë kapacitetesh akomodimi?

Në Shkup tashmë ka filluar ndërtimi i disa hoteleve, ndërsa kërkesat tejkalojnë kapacitetet e hoteleve që janë në funksion. Gjithashtu ka filluar rikonstruimi i hotelit „Izgrev“ në Strugë. Ne shpresojmë se dy lokacionet që u shitën në Ohër (njëri tek Biljanini Izvori ndërsa tjetri tek Ineks Gorica, ku është paraparë të ndërtohen komplekse hotelesh me pesë yje) do të ndërtohen hotelet përkatëse. Shpresojmë që këto objekte që do të ndërtohen në përputhje me standardet ndërkombëtare të ndihmojnë në përmirësimin e strukturës së vizitorëve që vijnë në Maqedoni.

Përmendët parcelat në Ohër që janë shitur me çmim fillestar prej një euro për një metër katror, por u shitën edhe lokacione të tjera në vende të ndryshme në të gjithë Maqedoninë. Sa arsyetohet shitja e tyre dhe sa është e njëjta fer ndaj investitorëve që e kanë blerë truallin me çmime tregu?

Jeta asnjëherë nuk është fer. Për të bërë biznes të mirë duhet të gjendesh në kohën e duhur dhe në vendin e duhur. Do kisha thënë se këto investitorë patën fat dhe e fituan tokën me kushtet përkatëse. Unë mbaj mend se në kohën kur unë ndërtoja hotelin çmimi i taksave komunale për një metër katror ishte 200 marka. Tani, me masën përkatëse të Qeverisë, këto taksa janë dhjetë herë më të lira.

A mund të pritet realizimi i këtyre investimeve?

Unë pres që investimet të realizohen sepse ai që ka marrë pjesë në ankand me siguri ka pasur një plan konkret. Megjithatë, edhe sikur të mos realizohen, shteti nuk do të humbas asgjë sepse në rast se nuk do të realizohen të gjitha kushtet e kontratës toka përsëri do të bëhet pronë shtetërore. Është e saktë që çmimi fillestar prej një euro është shumë i lirë dhe falas, por detyrimet e parapara me kontratat, lidhur me masat që duhen marrë dhe realizuar për ndërtimin e objekteve janë obligative për investitorët, të paktën ato kontrata që i kam parë unë, ndërsa mosrealizimi i tyre do të thotë që toka përkatëse menjëherë do të bëhet shtetërore.